11月以来地产供需两端政策快马加鞭。供给端，民营房企债券融资“第二支箭”、保函置换预售监管资金、保交楼贷款支持、金融支持“16条”等相关政策密集出台；需求端，杭州等核心城市放松购房杠杆，进一步加大托底力度。对此华泰研究第一时间进行解读，特汇总相关核心观点供参考。
“保交楼”源头活水再加量
01“保交楼”源头活水再加量
11日21日，央行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，央行拟发布保交楼贷款支持计划，至2023年3月31日前，央行将向商业银行提供2000亿元免息再贷款。8月的第一轮专项资金为2000亿低息贷款，前两年利率为2.8%。此次贷款支持计划要点有3个：
1）设置在2023年1季度末之前，强调了保交楼的时效性和紧迫性；
2）此前专项借款资金主要来自于政策性银行，而此次则为对应的配套融资，规模相当于1:1；
3）此次为针对商业银行的免息再贷款，“保交楼”支持力度进一步提升。
自9月第一轮专项借款下达以来，郑州、沈阳等各地均已有资金到位，稳市场、稳预期的导向下，实体层面已开始逐步显现相对积极的信号。前10月全国竣工面积同比下滑18.7%，较前7月降幅收窄4.6pct，后续需要关注落实的进展。
02再提支持涉房企业股权融资
证监会主席易会满在2022金融街(行情000402,诊股)论坛年会上的主题演讲中提到：支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房地产企业合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。截至目前，第二轮民企增信发债规模已达500亿，关注后续民营房企融资进展。
03双管齐下，纾困步伐继续加大
本轮政策救项目、救企业双管齐下，民企纾困步伐逐步加大，叠加供需两端政策持续发力，我们期待更多针对市场托底和房企纾困政策空间。建议继续关注有机会将融资优势转化为拿地和销售优势的央国企和少数头部民企。
风险提示：
疫情发展不确定性：海外疫情蔓延、国内疫情反复、病毒变异的可能等因素使得疫情发展存在不确定性。
行业政策风险：宏观流动性的变化，因城施策的调控政策，土地、金融、财税、住房制度等相关领域政策存在不确定性。
行业下行风险：若宏观流动性和调控政策未出现较大力度放松，部分区域销售、拿地、新开工、投资等关键指标存在下行风险。
部分房企经营风险：房地产金融政策难以放松，以及销售下行造成回款减少，都可能导致部分房企资金链面临更大压力，不排除部分房企出现经营困难等问题。
保函置换预售资金，对症下药
01对民企痛点“对症下药”
11日14日，银保监会、住建部、央行联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，支持房企合理使用预售监管资金。通知表示，允许商业银行按市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。2021年下半年以来，由于部分民营房企的出险导致各地持续收紧预售资金监管，但这一行为又进一步加剧了民营房企现金流的压力，2022年1月末三部门曾联合印发《关于规范商品房预售资金监管的意见》，统一监管标准和额度核定方式，但7月业主风波进一步使得各地升级预售资金监管，可以说预售资金监管是当前房企尤其是民营房企的最大痛点之一，而此次文件是三部门再次联合发文针对痛点作出反馈。
02对保函置换预售资金方式统一、规范化
当前各地预售资金监管很多细节依然不同，如保函置换很多城市也早有涉及。据我们统计，自2月以来，有近40城就预售资金监管出台新规，近20城在新规中提及保函置换模式，不过各地对于保函的额度、管理模式不一，也有部分地区（宝鸡市陇县）直接发文，对于监管账户不可出具保函，而本次三部委的发文针对保函置换的行为进行了统一和规范化，并明确提出“住房和城乡建设部门、金融管理部门应为商业银行开展保函置换预售监管资金业务提供必要支持”。
03明确置换额度，增强优质房企流动性和资金使用灵活性
此次文件对置换范围、商业银行资质、防范业务风险等方面给出了细则要求。我们认为重要的内容有：
1）首次明确置换额度：置换金额不可超过项目竣工交付所需资金额度的30%，置换后保证监管资金对竣工交付资金额度的覆盖率始终不低于70%。由于不同城市原先保函置换额度不同，目前无法测算整体影响，但从政策目的而言，我们认为其旨在支持优质房企合理使用预售监管资金，防范化解企业流动性风险。
2）使用范围优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等，在一定程度上也可以加强优质房企的资金使用灵活性和腾挪空间。
04开始“对症下药”
11月份以来房地产行业积极政策不断，从“第二支箭”、“16条”再到预售资金监管优化，我们可以看到从供给端已经发生积极改变，“对症下药”这一行为的开始本身也很重要，我们建议继续关注有机会将融资优势转化为拿地和销售优势的央国企和少数优质民企。
风险提示：
疫情发展不确定性：海外疫情蔓延、国内疫情反复、病毒变异的可能等因素使得疫情发展存在不确定性。
行业政策风险：宏观流动性的变化，因城施策的调控政策，土地、金融、财税、住房制度等相关领域政策存在不确定性。
行业下行风险：若宏观流动性和调控政策未出现较大力度放松，部分区域销售、拿地、新开工、投资等关键指标存在下行风险。
部分房企经营风险：房地产金融政策难以放松，以及销售下行造成回款减少，都可能导致部分房企资金链面临更大压力，不排除部分房企出现经营困难等问题。
政策快马加鞭，供需纾困提速
据21世纪经济报道11月11日消息，杭州调整楼市信贷政策，同时交易商协会民企债券融资支持节奏快马加鞭，纾困步伐逐步加大。
01核心城市购房杠杆放款，释放明确信号意义
杭州本次政策的调整主要体现在如下几方面：
1）放松“认房又认贷”政策。调整前，杭州全域范围内开始实行认房不认贷，自 2017 年认房又认贷政策实施以来，这是 5 年来首次调整；
2）降低二套首付比例。新政将二套房首付比例从 6 成直接降至 4 成，加大对改善需求的支持；3. 降低房贷利率。新政下，购买 140 平以下普宅，首套利率为 LPR 减 20bp，二套为加 60bp。
按最新 LPR 利率测算，首套/二套利率分别为 4.1%/4.9%。参考贝壳研究院数据，调整后较调整前分别下降 15 和 5bp。杭州新房销售相对更具韧性，但即便如此，今年也随主流市场下行。基本面下行是稳需求措施的促发因素。
02购房杠杆空间扩容，需求端托底政策持续蔓延
本次杭州新政的核心即放宽了购房杠杆，2022 年 4 月政治局会议明确指出要支持改善需求，我们认为监管层对于信贷政策方面的因城施策空间还有进一步加大的可能。据我们统计，今年以来，已有约 90 个城市调整首付比例以及认房认贷政策，城市能级也在逐步提升，我们认为杭州作为准一线城市，本轮新政全域打开购房杠杆空间，未来我们有望看到更多重点城市在需求端持续宽松，以达到稳需求目的。
03民企融资支持快马加鞭
11 月 8 日晚，交易商协会发布年内房地产融资支持政策第三弹，支持力度进一步扩大。融资支持行动迅速，2 日内龙湖集团 200 亿储架式注册已被受理。中债增进公司同步受理公司增信业务意向，并且表示还有多家民企在沟通对接。在第二轮民企融资支持中，龙湖集团、美的置业、新城控股(行情601155,诊股)、碧桂园、旭辉控股集团、卓越集团等民营房企均已成功发行相关债券，我们预计后续还将有更多民企融资利好消息落地。截至 11 月 11 日，行业成交数据依然在底部徘徊，需求端观望情绪强烈，供给端预期不稳定也是影响需求的一大因素。
04供需纾困齐发力，纾困提速稳预期
我们认为，民营房企销售/融资现金流的循环需要更多外力的帮助才能破解。整体而言，我们认为目前房企融资端的支持政策果决，能够缓解房企的短期债务压力，叠加需求端政策有望进一步改善，稳定市场预期。我们也期待后续能有更多的主动性政策出炉，以及需求端托底政策的配合，我们认为后续市场环境有进一步修复的空间。
风险提示：
疫情发展不确定性：海外疫情蔓延、国内疫情反复、病毒变异的可能等因素使得疫情发展存在不确定性。
行业政策风险：宏观流动性的变化，因城施策的调控政策，土地、金融、财税、住房制度等相关领域政策存在不确定性。
行业下行风险：若宏观流动性和调控政策未出现较大力度放松，部分区域销售、拿地、新开工、投资等关键指标存在下行风险。
部分房企经营风险：房地产金融政策难以放松，以及销售下行造成回款减少，都可能导致部分房企资金链面临更大压力，不排除部分房企出现经营困难等问题。
民企融资支持再发力
01央行再贷款全方位助力，预计支持债券规模达2500亿
据中国银行(行情601988,诊股)间交易商协会官网消息（11月8日），交易商协会将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。本次民企发债融资的重点有三：
1）由央行再贷款提供资金支持，并委托专业机构按照市场化、法治化原则予以支持；
2）支持方式多元，直接购买债券纳入范围。本次除了通过担保增信、创设信用风险缓释凭证等增信方式，还可以直接购买债券的方式支持民企发债，方式更为直接；
3）规模可观。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。
02年内房地产融资支持政策第三弹，彰显对民企最后护城河的坚守
2021年末以来，央行和银保监会明确支持房企并购金融服务，部分优质房企债券融资用途突破借新还旧限制。2022年来，截至目前已是第三轮支持政策加码：
第一轮，5月监管层鼓励通过信用保护工具助力优质民企融资破冰，主要集中在信用保护工具CRMW层面，合计发债34亿；
第二轮即8月监管层通过中债信用增进为优质民企新发境内债提供全额担保。
截至目前，龙湖集团、美的置业、新城控股、碧桂园、旭辉控股集团、 卓越集团等民营房企已成功发行由中债信用增进全额担保的境内债共 68 亿元，利率为 3.2%-3.5%。可以看出，支持规模逐轮扩大。
03民企纾困步伐逐步加大，期待更大的供给与需求端政策空间
我们认为，民营房企销售/融资现金流循环收窄需要更多外力的帮助才能破解，本次央行再贷款支持意味着民企纾困步伐逐步加大，我们也期待后续能有更多的主动性政策出炉，以及需求端托底政策的配合，我们认为后续的市场环境有进一步修复的空间。期待更多针对市场托底和房企纾困政策空间。建议继续关注有机会将融资优势转化为拿地和销售优势的央国企和少数头部民企。
风险提示：
疫情发展不确定性：海外疫情蔓延、国内疫情反复、病毒变异的可能等因素使得疫情发展存在不确定性。
行业政策风险：宏观流动性的变化，因城施策的调控政策，土地、金融、财税、住房制度等相关领域政策存在不确定性。
行业下行风险：若宏观流动性和调控政策未出现较大力度放松，部分区域销售、拿地、新开工、投资等关键指标存在下行风险。
部分房企经营风险：房地产金融政策难以放松，以及销售下行造成回款减少，都可能导致部分房企资金链面临更大压力，不排除部分房企出现经营困难等问题。
