最高法院：先抵押后销售情况下，房屋买受人能否排除抵押权人对房屋强制执行？
2021-02-04 21:45
案涉高朋花园车库负1-8#房屋系杂物间，李光红与世能物业公司所签《重庆市商品房买卖合同》中也显示该房屋用途为非住宅，且李光红亦未提交证据证明该房屋系其唯一的、用于居住的房屋，故李光红并非《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》以及《执行异议复议规定》第二十九条规定所要保护的房屋买受人，其以此为由主张排除强制执行，不能成立。
房地产开发过程中，常常遇到开发商利用项目进行土地抵押或在建工程抵押的情况。在抵押未解除的情况下，如果抵押范围内房屋又被开发商对外销售，则会面临抵押权和房屋买受人物权期待权相互冲突的情况。尤其《民法典》施行后，明确规定抵押物转让的，抵押权不受影响。此时，房屋买受人还能依据《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条的规定，要求排除抵押权人对特定房屋的强制执行吗？就本案来看，房屋买受人在签订房屋买卖合同时未能尽到合理的注意义务，从而因案涉房屋上存在他人抵押权而导致其无法办理房屋所有权转移登记，此系房屋买受人自身原因所致，故无权要求排除强制执行。
2013年8月2日，农行九龙坡支行与世能物业公司签订《抵押合同》，约定世能物业公司为农行九龙坡支行在与重庆禾森苑商贸有限公司签订的《流动资金借款合同》中享有的债权提供抵押担保，被担保的本金数额为1100万元，担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损失赔偿金、迟延履行债务的利息、迟延履行金、诉讼费、律师费等实现债权的一切费用。抵押物为世能物业公司所有的坐落于重庆市渝北区回兴街道凯歌一支路103号高朋花园车库幢-2-杂物间1，房产证号为201房地证2009字第82726号，建筑面积5129.98平方米。2013年8月5日，登记机关为该房屋办理了抵押登记。
2015年7月25日，世能物业公司与李光红签订《重庆市商品房买卖合同》，将本案诉争房屋出售给李光红，成交金额为16.8万元。同日，世能物业公司出具收据，收到李光红交来负1-8#号房款16.8万元。李光红还提交交纳该房屋电费的收据等证据，证明其实际占有使用涉案房屋至今，但未能办理房屋产权证。
2015年9月17日，农行九龙坡支行诉重庆禾森苑商贸有限公司、陈敬东、邹昭皓、李徐卉、世能物业公司金融借款合同纠纷一案，一审法院作出（2014）渝五中法民初字第00850号民事判决书，判令原告农行九龙坡支行有权就被告世能物业公司所有的位于重庆市渝北区回兴街道凯歌一支路103号高朋花园车库幢-2-杂物间1房屋优先受偿。
该判决发生法律效力后，因重庆禾森苑商贸有限公司、陈敬东、邹昭皓、李徐卉、世能物业公司未如期履行义务，农行九龙坡支行向一审法院申请强制执行。在该案执行过程中，一审法院于2016年12月6日作出（2016）渝05执883号执行裁定书，查封了被执行人世能物业公司所有的位于重庆市渝北区回兴街道凯歌一支路103号高朋花园的房产（房产证号：201-2009-827**）。李光红对此提出书面异议，一审法院于2017年12月8日作出（2017）渝05执异2325号执行裁定书，裁定：中止对位于重庆市渝北区回兴街道凯歌一支路103号高朋花园车库负1-8#房屋的执行。农行九龙坡支行不服该裁定，遂提起本案诉讼。
《 中华人民共和国民法典 》
第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第三百九十四条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第三百九十四条抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《 最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定 》
第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
一审：
一审法院认为，被告李光红与第三人世能物业公司在双方签订的《重庆市商品房买卖合同》中所购涉案房屋系非住宅。《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，李光红在涉案房屋被依法查封前与世能物业公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，已经支付全部房款，并且占有使用至今。房屋产权通常是开发商才能办理，后由于开发商抵押等原因导致未能办理房屋产权证书到李光红名下，李光红没有过错。因此，李光红的权利符合该规定的各项要件，可以阻却执行。根据《执行异议复议规定》第二十七条的规定，抵押权优先受偿，但法律与司法解释另有规定的除外。该司法解释第二十八条的规定即属于除外情形之一，符合规定的即可排除抵押权人对抵押物的执行。
二审：
二审法院认为，本案争议焦点为李光红就案涉房屋享有的民事权益是否足以排除强制执行。
综合本案查明的事实，应认定李光红就案涉房屋享有的民事权益不足以排除强制执行。事实和理由：《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，李光红与世能物业公司于2015年7月25日就案涉房屋签订了《重庆市商品房买卖合同》，签订合同时世能物业公司已取得案涉房屋的房屋产权证，故世能物业公司作为所有权人有权将案涉房屋卖与李光红，应当认定李光红与世能物业公司签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效。其次，根据李光红提供的电力缴费证据，其至少于2016年1月已占有案涉房屋，而人民法院的查封时间是2016年12月6日，故其在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。再次，根据李光红举示的收据、收条、对私客户对账单、客户付款回单可证明其已支付了案涉房屋全部价款，付款金额和合同约定一致，能够在时间、金额上相互印证，故应当认定李光红已支付案涉房屋全部价款。最后，根据查明的事实，李光红与世能物业公司于2015年7月25日签订房屋买卖合同，但农行九龙坡支行已于2013年8月5日就案涉房屋办理了抵押登记，享有抵押权。李光红与世能物业公司签订房屋买卖合同时该抵押权业已存在，而李光红在签订房屋买卖合同时未履行合理的注意义务，导致案涉房屋因存在他人抵押权而无法登记。因此，未能办理过户登记系买受人李光红自身的原因导致，不符合无过错不动产买受人享有的物权期待权能够排除执行的情形。所以，李光红就案涉房屋享有的民事权益不足以排除强制执行。
最高院再审：
再审法院认为，本案审查的焦点问题是李光红是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此，应当根据法律、司法解释对于民事权益的规定，并在法律、司法解释对此没有明确规定时参照有关执行程序的司法解释的规定加以综合判定。
一般原则而言，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定， 建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权，但建设工程价款优先受偿权不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者。据此，已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者，对于所购房屋所享有的民事权益，可以排除基于抵押权、建设工程价款优先受偿权等优先受偿权的强制执行。也就是说，在这一问题上，根据现行法律、司法解释的规定，并非只要是支付了全部或大部分对价款、合法占有了房屋、对未办理过户登记没有过错的买受人均可排除基于抵押权等优先受偿权的强制执行，而是对此种情形下的房屋买受人的范围进行了限定。《执行异议复议规定》第二十九条系根据上述规定之精神对在执行程序中如何掌握操作所作的具体规定。《执行异议复议规定》第二十七条基于上述原则和精神进一步明确规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”再次重申了基于担保物权等优先受偿权的强制执行一般不应被排除的基本原则。而《执行异议复议规定》第二十八条则规定了一般不动产买受人在何种情形下能够排除基于对出卖人的强制执行程序而对买受人所购不动产的强制执行，该规定解决的是在执行程序中买受人对所买受不动产的权利保护与基于金钱执行债权人的权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，这在一定程度上已经是对债权平等原则和合同相对性原则的突破，故一般而言，该种情形下的买受人对于所买受不动产的民事权益并不能够排除申请执行人基于在先成立的抵押权的强制执行。
从本案的事实看，一方面，李光红系购买了商品房但尚未办理房屋所有权登记的房屋买受人，但 案涉高朋花园车库负1-8#房屋系杂物间，李光红与世能物业公司所签《重庆市商品房买卖合同》中也显示该房屋用途为非住宅，且李光红亦未提交证据证明该房屋系其唯一的、用于居住的房屋，故李光红并非《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》以及《执行异议复议规定》第二十九条规定所要保护的房屋买受人，其以此为由主张排除强制执行，不能成立。
另一方面，李光红与世能物业公司于2015年7月25日签订房屋买卖合同，但农行九龙坡支行已于2013年8月5日就案涉房屋办理了抵押登记，其依法享有抵押权。也就是说，早在案涉房屋买卖合同签订之前的两年多前，农行九龙坡支行在该房屋上的抵押权就已经存在，李光红在本案中亦未提交有关其在购买案涉房屋时申请查询房屋权利状态的情况、世能物业公司销售案涉房屋时所持有的证照情况、签订房屋买卖合同时当地房屋行政管理部门对于已经设定抵押的房屋销售许可管理制度及具体操作情况等证据，因此，从本案查明的事实看，李光红作为房屋买受人，在签订房屋买卖合同时未能尽到合理的注意义务，从而因案涉房屋上存在他人抵押权而导致其无法办理房屋所有权转移登记，此系李光红自身原因所致，故其主张亦不符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的要件，其据此主张排除强制执行，无事实和法律依据。
案例来源
李光红、中国农业银行股份有限公司重庆九龙坡支行申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书
案号：（2019）最高法民申1684号
裁判时间： 2019年4月25日
本文作者： 王岩，武汉科技大学法学学士、 房地产业务部专职律师
专业领域：房地产法律事务、民商事法律事务
从业经验：曾有7年大型房地产企业法务部任职经历，熟悉法务工作流程，具有丰富的法务管理经验。先后为河南瀚海置业有限公司、郑州台隆房地产开发有限公司、开封市文化旅游投资集团有限公司、郑州元龙房地产开发有限公司、郑州元发置业有限公司等提供法律服务。
在诉讼领域，参与处理房地产公司诉讼纠纷案件，对房屋买卖合同纠纷、追偿权纠纷、民间借贷纠纷等类型的争议，具有丰富的民商事法律实务经验。返回搜狐，查看更多
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