“买的时候合同签订70年产权，要办不动产权证时却要改成40年产权。”近日，宝鸡市民李先生说，2019年他和其他业主在西建福慧城购买的商铺，出现了上述问题。他们多次找开发商以及向相关部门反映，一直未果。
业主：合同签订70年产权 办理不动产权证却被改成40年
李先生说：“2019年，我在西建福慧城购买了一套价值80多万元的商铺，合同签订产权年限为70年。去年7月22日，开发商通知缴纳尾款且办理不动产权证时被要求将产权改成40年。当时开发商宣传70年独立产权，才决定投资这里的商铺，我们很多业主多次去找开发商未得到满意答复。”据李先生合同显示，合同中所占用土地用途为住宅，土地使用权终止时间为2086年7月30日（即70年产权）。但该打印部分的文字已经被笔划掉，改为2056年（即40年产权），也将所占用土地用途改为商用，并由业主本人签字，同时开发商加盖了公章，还有一部分未更改，依旧是原始合同。
一位业主告诉记者，当时如果不宣传70年，他也不会认购这里的商铺，对于商铺产权作为消费者肯定不是特别明白，开发商作为专业一方，到处宣传70年产权，而且签署合同也明确标注了70年起止时间，谁曾想被套路了。
开发商：建设初期土地证办理均是住宅 法规变更并非主观所为
据了解，西建福慧城位于宝鸡市金台区大庆路10号，系陕西西建房地产开发有限公司投资开发，于2018年1月12日开盘，商铺面积20到300平方米不等，共计两排。
陕西西建房地产开发有限公司一王姓负责人说：“建设初期土地证办理均是住宅，业主所签的买卖合同是系统自带生成的模板包括相关产权年限等信息，我们是在去年为业主办理不动产权证的时候被告知政策变化，按照政策对于小区配套要求，所以不动产中心要求必须将商铺产权变更为40年，同时我们也需要补交相关费用，这也是法规变化并非主观所为。”
同时，她表示，对此，也向业主进行了说明，大部分业主表示理解对产权年限进行修改并签字确认。还有一小部分业主不理解，业主也向信访、住建等多部门反映，他们也出面多次进行了解释。因这些年大环境的影响，集团公司也对这些商铺经营业主进行了营商环境的改善，比如车辆由原来半小时延长至三小时免费，物业费打折等优惠，同时也出台了商业街亮化提升方案，以此来促进商铺招商和商业街经营氛围再提升。
调查：房地用途不一致，补缴出让价款 待房地用途一致方可转移登记
宝鸡市人民政府关于加快解决国有建设用地上不动产历史遗留问题的实施意见显示，根据自然资源部《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资源发【2021】1号）、陕西省自然资源厅《关于加快处理不动产登记历史遗留问题的指导意见》（陕自然资源发【2021】23号）和《关于推动化解因历史遗留问题导致不动产“登记难”问题的通知》（陕自然资源【2021】40号）等相关规定，对于房地用途不一致，按照对已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产、当事人申请不动产登记的，可继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，并在不动产登记簿和证书中记载原房屋所有权和国有土地使用权登记号，未经批准不得改变已登记的不动产用途。转让时按照规划审批时点计算土地用途变更补缴土地出让价款，办理相关变更手续，待房屋用途一致后，再办理不动产转移登记。
一位知情人士表示，这类历史遗留问题，主要是因国有土地出让，土地证前期在办理的时候依旧是70年产权，用途一般都是住宅。但随着社会发展，根据建筑法以及物权法，已经明确了商铺产权，如公寓、商住楼产权是40年。后期在办理不动产登记时则必须将房地用途变成一致的，开发商就需要补缴出让金，为业主办理不动产权登记证。就此事而言，是政策法规变化导致的，作为开发商并非主观所为。
律师：系国家政策原因发生变化 双方可协商或诉至法院裁决
陕西恒达律师事务所高级合伙人、知名公益律师赵良善认为，涉案开发商所称产权发生变更系国家政策原因，开发商宣传70年产权时，就已有政策能够明确。
赵良善强调，若涉案政策出台在房屋买卖成交后、不动产权证办理前，系政府出台的新政策，这时候，并非开发商或业主任意一方过错，开发商在政策发生时，如已告知业主并采取措施止损的，比如给业主选择退房的权利，这属于情势变更，根据《民法典》第533条规定：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商;在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。”依据公平原则处理，开发商和业主对损害结果共同分摊。 华商报记者 董晓明
